秋川ライフ

奥様のひょんな一言から、「よい住環境」を求めて第一歩を踏み出したjbopperファミリー。ローンがたんまり残っている一戸建てを持ちながら、「田舎」に引っ越すことなんてできるのでしょうか？不動産会社で判明したその方法とは？

「住み替えローン」というのがあるそうです（注1）。
ちょっとややこしいですが順番に説明してみましょう。（図も参考にしてみてください。）

　・ 当時の持ち家を物件Aとします。
　・ 物件AにはローンX円が残っています。
　・ もし、物件Aを売ったとすれば、Y円が入ってきます。

ここで問題は、物件Aは築5年とはいえ、もはや中古物件であるという事実。ネットオークションなどを見てもらえば解りますが、未使用で箱から出したこともない新品と使用済み品では、例え新品同様だとしても大きく価格が変わります。（ましてや家にはやんちゃ坊主が２人も…）物件Aの新築購入時の価格とこの時点で売れる予想中古価格の差は大きく、ローン残高のX円ですら、実際に売却できる金額Yよりも遥かに高くなることが予測されました。

つまり「逆ザヤ」（注２）。

人気の地域とは言え、売ったら差額(X－Y)は借金として残ってしまい、売却益を次の家の頭金に使うなどということはできません。

しかも、物件Aは既存ローンの担保です。他者に譲ってしまったら、物件Aは借金の担保として成り立たなくなってしまいます。従って、その残高は清算する必要があります。そんなお金、どうすんの？ローンを返しながらもコツコツと貯めていた預金はありましたが、とても差額を返せるレベルではありませんし、例えどうにかして返せたとしてもわたしゃスッカラカンで新居など買えません。

一方…

　・ 新しい引っ越し先を物件Bとします。
　・ その価格をZ円としましょう。

当然、新居を買う時は頭金（α）を払い、ローンを組みます。若干の貯金があっても、上記の逆ザヤ状態の私がどうやってローンが組めるのでしょうか？

これができるんですね～！

物件A(売却額 Y円)と物件B（購入額 Z円）の2つの売買契約を同時に結んで、以下のような清算方法を不動産会社の提携銀行にアレンジしてもらえば良いんです。

1.　新規購入物件Bに関しては通常通り…
　・　自腹で物件Bの頭金(α)を支払う
　・　物件Bを担保に物件Bのローン(Z－α)を組む

2.　既存物件Aのローン残高に関しては…
　・　物件Aの売却額（Y円）はそのまま返済にあてる
　・　物件Bを担保に新たなローンを組んで残りを精算する

3.　各種手数料などは自腹で支払う


つまり、このスキームでは、銀行が物件Aの逆ザヤ分を「住み替え(買い換え)ローン」という形で、物件Bを担保に組んでくれて、物件Aのローン残高を完済することができるというわけです。ここで肝になっているのは、新たな物件Bは、通常のように住宅ローンの担保になるだけでなく、物件Aの売却後に残ったローン残高をカバーする別枠ローンの担保としても使われるということです。そんなこと、銀行がやってくれるんですね！

不動産会社の太っちょ営業マン、Hさんの説明はこんな感じでした...

ローンを組むには、審査があり、お客様の返済能力もその総額を決める重要な要素のひとつです。例えば、年間の返済額は年収の約30％以下といったものがあります。当然、現在のお住まいのローンでお客様は審査を一度クリアしたわけですから、新しい物件の購入時に組んだ2つのローンの総額が、ある程度の範囲内であれば、銀行にとってのリスクはあまり変わらないことになります。そして、さらに、お客様がこれまで何年もローンを滞りなく返済してきた実績があるのなら、今後ローン返済を怠るというリスクは比較的低く見られるのです。不景気で不安定な中小企業に融資するより、しっかりした企業に働いているサラリーマンにローンを組んだほうが銀行にとっても、リスクが低いということなのです。

でも、ほんとにそんなことができるのでしょうか？
新しくもう一軒買うんですから、２つのローンの合算額は膨大なものにならないのでしょうか？

さてさて、ちょっと考えてみてください。

そもそも、jbopperファミリー（家の奥様）が住みたいのは「田舎の家」です。世間一般的な人気の住環境を求めているわけではありません。一般的に「田舎の家」は「都会の家」より価格は低いはず。さらに物件Bは減税措置や担保価値などを考慮すると築10年以下なら中古物件でも構わないし、むしろその方が安くなるので好ましいのです。なぜなら、物件Bの購入額「Z」が低ければ低いほど(そしてもちろん、物件Aの売却額「Y」が高ければ高いほど)、新しいローン合計額は低くなるのです。

さらに、都心に近い物件Aと遠い物件B、どちらも中古で立地以外の条件がもし一緒だとしたら、売買価格は物件Aの方が一般的に考えて有利なはずです。つまり、既存物件Aの売却額（Y）が新規購入物件Bの購入額（Z）より高いとすると、住み替え後のローン合算額は、既存のローン残高（X）より減るはずなのです。実際、結果的に住み替え後の方が住み替え前よりローン残高は減ることになり、ある意味借金の整理にもなりました。


ここでの重要なポイントは、物件Aの売却と物件Bの購入の契約が同時に行われなければならないということです。つなぎローンとかで２つをずらす方法もあるらしいのですが、それには余計にコストが掛かってしまいます。銀行サイドから見れば、住み替え用の新しい物件があるからこそこのスキームが成り立つのです。ただし、同時契約は結構やっかいで、後で物件Aの売却先探しでネックにもなりました。

営業マンHさんにこんな説明を何回か受けて、妻ともよく話し合った上で、築5年ほどの我が家を売りに出す手続きを開始すると同時に、いよいよ週末の物件巡りを始めることになりました。この後数ヶ月に渡り、Hさんには色々お世話になりました。ただ、Hさんの不動産会社にしてみれば、私たちは、同時に2つの物件の売買を可能にする一石二鳥のお得なお客様です。（不動産屋さんって、自分の顧客が物件を売っても買っても手数料収入が入ります。）手厚いサービスをしたのも当然のことと言えば当然ですね。

To be continued

※ この記事の内容は当時の記憶を辿って書いています。現在銀行から提供されている住み替えローンなどの商品とは異なる可能性がありますし、また税制なども変わっている可能性があります。ご興味のある方は専門家のアドバイスをいただいてくださいね！

＜注1＞ 「住み替えローン」には、もちろん条件が色々ありますのでご注意を。例えば、当時の住み替えローンは、それを提供する銀行と同系列の不動産会社を使った場合のみに提携ローンとして提供されていました。また、利息は通常の住宅ローンより高金利でした。それもあって、その後、私は住み替えローンの方から優先してコツコツと繰り上げ返済を行いました。

＜注2＞この「逆ザヤ」に関しては、当時の税制では、損失分を複数年に渡り所得税の所得控除に使うことができました。私の場合、確定申告をした結果、引っ越した年の所得は全くないことになって（つまり逆ザヤが年収を上回って）、所得税が全部戻ってきました。